दुसरे घर (सेकंड होम) घेताय ? तेही कर्ज काढून ? एकदा हे वाचाच !

ठेच लागली. पण लेखामुळे आणखी लोक संभाळतील.

आपल्या फसगतीचा अनुभव इथे मांडल्याबद्दल खरे तर आपले अभिनंदन केले पाहिजे.
या लेखाचा फायदा वाचकांना होऊन ते मोठ्या खडड्ड्यत पडणे टळू शकते.
माझ्याही अश्या लहान सहान फसगती झाल्या आहेत, पण आपली फसगत आपल्याला हादरवून टाकणारी आणि खुप आर्थिक नुकसान करणारी होती. आपण वेळीच फ्लॅट विकून पुढचा आर्थिक धोका टाळलात हे चांगलेच झाले !

तुमचे हे झालेले नुकसान इतरत्र कोठेतरी नक्की भरून निघेल ही सदिच्छा या ठिकाणी व्यक्त करतो.

स्वतःच्या फसगतीबद्दल अशा प्रकारचा लेख लिहीणे हे खरंच धाडसाचे काम आहे असे मला वाटते..

तुमचे नुकसान भरून यावे एवढेच नाही, तर चांगला नफाही व्हावा या सदिच्छेसह हा प्रतिसाद संपवतो.

सर्वप्रथम धन्यवाद. आपला अनुभव येथे दिल्याबद्दल. कर्जावर काहीच नको या मतापर्यंत आलेलो आहे.

आपला अनुभव येथे दिलात त्याबद्दल आभार ... यातून लवकर बाहेर पडाल अशी अशा आहे ....

पण अशा अनुभवाला सार्वत्रिक (generalize) करू नये .... माझे स्वतः दुसऱ्या घरापासून भरपूर कमावले आहेत ....
अर्थात काही पथ्ये पाळणे जरुरी आहे ... उदाहरणार्थ दुसरा फ्लॅट हा नेहमी अपकमिंग भागात घ्यावा. जेथे आत्ता किंमत कमी आहे पण appreciation जास्त मिळेल. जसे मी दुसरा फ्लॅट घेताना हिंजेवाडी मध्ये घेतला (कोथरूड मध्ये नाही). (खराडी हा एक पर्याय होता)

तसेच फ्लॅट घेताना अंडर कंस्ट्रक्शन घेतला. त्यामुळे माझ्या पगारातून सुरवातीचे पैसे भरत गेलो आणि बँकेचे कर्ज कमीतकमी काढावे लागले ...
असे फ्लॅट साधारणत: ३-४ वर्षात विकायचे असतात. त्यामुळे कर्ज घेताना ४ वर्षानंतर किती मुद्दल शिल्लक असेल याचा पूर्ण कागदावर तयार होता .

घर घेण्यापूर्वी घरची आत्ताची किंमत, चार वर्षांनंतर अपेक्षित किंमत, गृहकर्जाचे अपेक्षित मुद्दल या सर्वांचा हिशोब कागदावर लिहूनच मग प्रत्यक्ष कृती केली.

यापूर्वीही मी दोन फ्लॅट असेच फायद्यात विकले आहेत.

मी माझ्या जुन्या गुंतवणूक का ? कशी? कुठे? या धाग्यात लिहिल्याप्रमाणे फ्लॅट (रिअल इस्टेट) हा एक असेट क्लास आहे. त्याचे आपले काही फायदे आणि काही तोटे आहेत. त्यामुळे पूर्ण हिशेब करूनच कुठलाही गुंतवणुकीचा निर्णय घ्यावा

इथे अनुभव लिहिल्याबद्दल आभार. पण तुम्ही दोन गोष्टी मिक्स केल्या आहेत
१. फ्लॅट घेताना त्याची किंमत तेथील परिसरातील किमतीप्रमाणे तुम्हाला वाजवी दरात मिळाला नाही. महाग पडला. तसेच त्याचे दरमहा मिळू शकणारे भाडे फार नाही हा ही एक मुद्दा.
२. त्याचे कर्ज चुकवताना सुरूवातीला व्याज जास्त असणे. अ‍ॅमोर्टायझेशन श्येडूल वगैरे.

यातील दुसरा भाग कोणत्याही गृहकर्जावर लागू असतोच. तुमच्या उदाहरणात जर तो फ्लॅट तुम्हाला ३६ लाखात पडला असता तरी व्याज आकारणी सुरूवातीला जास्तच होणार होती. ती कायमच तशी असणार आहे.

कर्ज घेउन दुसरे घर घेण्यात चूक आहे किंवा नाही हे ढोबळपणे सांगता येणार नाही. त्याकरता खालील गोष्टी विचारात घेउन कागदावर किंवा एक्सेल मधे "नंबर्स" मांडून कॅल्क्युलेशन करावे. खरे म्हणजे अनेक रिअल इस्टेट वाल्या लोकांकडे अशा कॅल्क्युलेशनची टेम्प्लेट तयार असते. फक्त त्यात आपले नंबर्स घालायचे.
- फ्लॅटची किंमत
- त्या भागातील किंमत वाढीचा अंदाज (वार्षिक)
- व्याजदर
- यातून मिळणारा टॅक्स बेनिफिट - काही असला तर
- त्यातून मिळू शकणारे भाडे
- मेण्टेनन्स चा खर्च
- सोसायटी, कॉर्पोरेशन वगैरेचा वार्षिक खर्च
- आणि साधारण ५, १०, १५ वर्षांत विकलात तर फायदा होईल का आणि किती होईल याचे अंदाज.

हे सगळे त्यात टाकून मग दरमहा तुम्हाला त्यातून उत्पन्न मिळेल, की आणखी खर्चच होईल हे काढूनच हे कळते. आर्थिक सल्लागार हे नीट समजावू शकतात. यापैकी फ्लॅट्ची किंमत त्या भागातील किमतींच्या मानाने योग्य आहे का हे, व किती भाडे मिळू शकेल हे - या दोन्ही गोष्टी रिअल इस्टेट सल्लागार सांगू शकतात. या दोघांशी चर्चा करूनच मग हे ठरवावे.

कर्ज काढून फ्लॅट घेऊन तो भाड्याने देऊन काही वर्षांनी तो ३ पट किमतीस विकून मालामाल होण्याचे अनेक किस्से मी कैक वर्षे ऐकत आलेलो होतो.

ही पध्दत किमान पुण्यात २०१३ नंतर बाद झाली आहे. हे शक्य नाही.

फ्लॅट पहावा घेउन हे प्रकरण मी स्वतः अनुभवले आहे. मी देखील तिन जाणकार लोकांचा सल्ला न जुमानता ते माझा चांगला व्यवहार उधळुन लावायचा प्रयत्न करत आहेत असा विचार केला होता. पण आज मागे वळुन बघितल्यास याला सर्वस्वी जबाबदार फक्त आणि फक्त मीच आहे अन्य कोणी दुरुनही नाही हे मी निक्षुन सांगु शकतो.

माझे सर्वस्वी सुदैव इतकेच की वेळीच माझी विनाकर्ज असलेली गुंतवणुक मला एकुण गुंतवणूकीतील सर्व खर्च व व्यवहार खर्च पकडुन १ वर्षात रुपये २०,००० नेट फायदा घेउन मोकळी करता तर आलीच त्यात त्याच्या १/३ रक्कम अजुन टाकुन मी ताकही फुंकुन प्यायचे धोरण अनुसरुन योग्य ठीकाणी ती पुन्हा गुंतवली. ही गुंतवणूक अजुन डबल झाली नाहीये कारण तो काळ आता नाही पण ७+ वर्षांचा कालावधी बघता आजही मी चांगल्या प्रॉफिटमधेच आहे. आणी उशीरा पण पध्दतशीर सर्व गोष्टी नेटाने केल्या म्हणून अनुभवसंपन्न बनुन हे जमले.

मी कोणालाच कर्ज काढुन घर घ्यायचा सल्ला देत नाही आणी स्वतः त्या फंदात पडत नाही. प्रसंगी तडजोड करुन २ ऐवजी १ बीएचके घ्या पण ७०%+ रक्क्म खिशातुन घालु शकत असाल तरच घ्या हाच सल्ला देतो. जागा घेताना ती किमान ८-१० लोकांना दाखवायला अजिबात कचरु नये, सरप्राइज हा विषय पुर्णपणे टाळावा :)

माझा हा व्यवहार पार पाडताना प्रंसगी सेटींग करुन गोष्टी सुरळीत कशा करायच्या याचे ज्ञानच मला लाभलेली सर्वोच्च उपलब्ध्दता मी मानतो. आजही अनेक परिचीत कागदपत्रांची एक कॉपी वकीलाला व एक कॉपी मला बघायला देतात :) मी स्वतः नीयमीतीकरणाचा कायदेशीर दाखला असुनही त्याची पावती जोडली नसल्याने दोघांना फ्लॅट घेण्यापासुन परावृत्त केल्याबद्दल ते माझे आभार मानतात. ( जुन्या घरांबाबत हे सेटींग सहज करता येते त्यात अवघड काहीही नाही).

शक्यतो नावाजलेला बिल्डर, कंप्लिशन सर्टीफिकेट, सर्च रिपोर्ट अथवा सरळ एस्बीआय सारख्या बँकेकडून २० ते ३० टक्के कर्ज मंजुर करुन घेणे ही बाब सर्वात उपयोगी म्हणता येइल. टोकन देताना लेखी ड्राफ्ट करुन द्यावे त्यात साधारण पुढील व्यवहार जर झाला नाही तर १०% रक्क्म कापुन उर्वरीत परत करायची हमी घ्यावी. काही हजारांची बाब असेल तर आपले मन व्यवहाराबाबत द्विधा झाले असल्यास शांतपणे रकमेवर पाणी सोडुन व्यवहार रद्द करुन मोकळे होणे जास्त हितकारक.

आपली मानसिकता उत्तरोत्तर जास्त समतोल व मन खंबीर होत जाओ याच आपल्याला माझ्याकडुन मन:पुर्वक शुभेछ्चा.

पुणे,मुंबई सारखी शहर आता ह्याच्या पेक्षा अधिक प्रगत होणार नाहीत.ही त्यांची सर्वोच्च पातळी आहे.
फ्लॅट घेणे आणि नंतर प्रचंड फायद्यात विकणे हा काळ निघून गेला आहे.
जेव्हा नवीनच बँका गृहकर्ज देत होत्या त्या पण अगदी कमी व्याजावर आणि सहज कोणाला सुद्धा तो सुरुवातीचा काळ अनुकूल होता.
तेव्हा फ्लॅट च्या किमती अतिशय कमी होत्या.
आणि बँका लायकी पेक्षा जास्त कर्ज घर घेण्यासाठी देवू लागल्या.
जे कोणतीच जागा खरेदी करण्याचा विचार पण करू शकत नव्हते त्यांना बँका दोन तीन लाख कर्ज सहज मंजूर करत होत्या.
आणि अचानक मिळालेल्या ह्या पैस्या मुळे जो स्वप्नात पण विचार करू शकत नव्हता अशा लोकांकडे कर्ज रुपी पैसा आला आणि लोक घर
खरेदी करू लागले.
सहज पैसा उपलब्ध झाल्या मुळे घर घेणाऱ्या लोकांची संख्या वाढली.
मागणी वाढली की किंमत वाढते ह्या तत्व नुसार फ्लॅट च्य किंमती प्रचंड वाढल्या पण बँका गृह कर्ज देत असल्या मुळे वाढलेल्या किंमती चा घर खरेदी व्यवहारा वर काहीच फरक पडला नाही.
आणि घरांच्या किंमती फुगल्या.
ज्या घरांची किंमत दोन लाख पण रिअल मध्ये नाही ती घर लोकांनी आठ दहा लाख रुपयांना घेतली.
हा किंमतीत फुगवटा निर्माण झाल्या मुळेच ४० लाख घराचे भाडे पाच सहा हजार रुपयेच मिळते.
लोकांनी हफ्ते थकवले असते तर घर विकून पण बँकाची कर्ज वसूल झाली नसती.
बँका पूर्ण रसातळाला गेल्या अस्त्या.
गुंतवलेले रक्कम आणि मिळणारे भाडे हे सुसंगत नसेल तर तो फुगवटा आहे असाच त्याचा अर्थ आहे.

माझ्या माहितीनुसार त्या फ्लॅटची किंमत ३६ लाखसुद्धा खूप होते. धायरी परिसरातले जवळ जवळ सगळे प्रोजेक्ट मला माहीत आहेत.

दुसरं घर भाड्याने देउन दरमहा ७-८% पेक्षा जास्त उत्पन्न कमावणे हे पुण्या-मुंबईत प्रचंड अवघड आहे. त्यातही आजुबाजुचा क्राउड बघून ती जागा भाड्याने जाण्याची शक्यता विचारात घ्यावी लागते. सिंहगडरोड परिसर आणि त्यातही धायरी म्हणजे चांगलं भाडं मिळणं खूपच अवघड आहे. दुसरं घर घ्यायचं असेल तर मोठ्या सोसायटीत दोन-तीन बिएचके शिवाय घेऊ नये. माझ्या परिचयातल्या कुणालाच दुसरं घर फायद्यात पडलं नाही. काहीजण मान्य करतात काहीजण मान्य करत नाहीत इतकाच काय तो फरक. त्यांच्या समोर सरळ कागद घेउन तेच पैसे इंडेक्स फंडात किंवा अगदी एफडी केले असते तरी परतावा जास्त मिळाला असता. तो ही काहिही न करता.

फ्लॅट घ्यायचा ठरवलाच तर तो न बघता आधी कागद-पेन घेवून एक चेक लिस्ट तयार करावी. त्यात आपल्याला महत्वाचं काय आहे ते लिहावं. म्हणजे पार्क, बसस्टॉप किती लांब आहे. कोणकोणत्या बसेस आहेत. दिवसाच्या वेगवेगळ्या वेळेला त्या ठिकाणाहून ऑफिसला जायला गुगल मॅपने किती वेळ लागतो? सर्व खोल्यात सूर्य प्रकाश येतो का? कितव्या मजल्यावर आहे? पार्किंग कुठे आणि केवढं आहे? हवा खेळती आहे का? गॅलरीसमोर काय आहे? जिने मोठ्ठे आहेत का? आजुबाजूला कचरा डेपो, नाले आहेत का? प्रदुषण आहे का? मोबाईल टॉवर जवळच आहे का? वगैरे.
आणि जागा किती त्याच्या हिशोबाने स्केअरफूटांनी किंमत बघावी. सँपल फ्लॅट बघून निर्णय घेउ नये. तो ग्राहकांना फसवण्याच्या दृष्टीने बांधला असतो.

बरं. पण शंका आहे.
कारण सेकंड होम घेण्यात भावनात्मक बाजू घुसलेली असते. सल्लागार ओळखीचा असल्यास ते ओळखून गुळमुळीत उत्तर देईल. पण टाइम्स, इंडिअन एक्सप्रेस वगैरे वृत्तपत्रांतून येणारे त्रयस्थ लेख सल्ले देत असतात. तरीसुद्धा ते वाचून आर्थिक कोनाला मागे सारून भावनांची सरशी होऊन उपयोग नाही.
- कसं तर अमुक ठिकाणीच घर असावं हा विचार फार दाबणारा असतो. आता गुंतवणूकीच्या कोनातून पाहिल्यास बरेच पर्याय पुढे येतात. त्यात घर, सोने, शेअर्स, म्यु फंड इत्यादी आहेत.

२००५-०६ मध्ये प्रॉपर्टी घेतल्या त्याची वाढ पाच वर्षांत खूप झाली. म्हणजे कर्ज काढल्यावर एक रुपयाचे दोन-अडीच रुपये पंधरा वर्षांत परत देतो पण एक रुपयाच्या घराची किंमत सात ते दहापट लवकर झाली.
या काळा अगोदर आणि नंतर तेवढी वेगवान वाढ झाली नव्हती.
(माझे मत.)

आपण लिहिलेल्या सारांशातील सर्व मुद्दे यौग्य आहेत परंतु "कर्ज काढून कधीही गुंतवणूक करू नये" हे सरसकट विधान पटत नाही ( मग ते घराबद्दल असो किंवा इतर गुंतवणुकी बदल असो )
हा हे मात्र खरे कि अतिशय काळजीपूर्वक हे असे काही करावे

आपण आणि इतरांनी लिहिलेली सर्व मुद्यांचा विचार करून आणि गणित मांडून "मग" हे यौग्य कीवा आयोग्य म्हणता येईल
- देशातील गुंतवणूक कर्ज दर
- देशातील इतर समांतर धोका असलेल्या गुंतवणुकीतील परतवा दार? ( समांतर धोका म्हणजे काय असे शकते ? कदाचित मोठ्या कंपन्यांचे बॉण्ड/ रोखे ? किंवा नवजले रिअल इस्टेट म्युच्युअल फंड )
- भाड्याचा दर
- आयकर संबंधी *
हे मुद्दे हिशोबात आधीच घयावे

* यात एक महत्वाचा मुद्दा विचारू इच्छितो ( भारतीय आयकर नियमांनुसार )
- गुंनतवणुकीच्या विक्रीवर कॅपिटल गेन टॅक्स लागतो का? लागत असल्यास कसा?
- गुंतवणूक चालू असताना कर्जावरील वय्याज व इतर खर्च हे - मिळणारे भाड्याचे उत्पन्न यातून नगद वार्षिक तोटा झाला तर तो तोटा आपलया वार्षिक इतर उत्पन्नतून वजा करता येतो का ?

( याला इतर देशात निगेटिव्ह गेअरिंग असे म्हणतात म्हणजे जर राहत्या घराशिवाय दुसरी घर गुंतवणुकी केली असले तर येथील आयकर त्यातून होणारेय वार्षिक तोट्यांची रक्कम हि आधी आपली इतर उत्पनातून कमी कमी धर्याला पर्वणी देते उदाहरण
नोकरी चे उत्पन्न समजा १००,००० डॉलर वार्षिक तिवारी सरासरी ३०% आयकर बसत असेल
पण जर अशी दुसरे घर गुंतवणूक असेल आणि त्यातून वार्षीक ७,००० डॉलर तोटा झालं ( भाडे - (वय्याज + इतर खर्च ) तर तुमचे उत्पन्न १००-७ = ९३,००० डॉलरचा धरले जाते आणि मग त्यावर ३०% आयकर म्हणजे ७००० वरील ३०% आयकर वाचतो
अर्हताःत याबरोबर हे सुद्धा आहे कि जेवहा गर विकलं तेवहा कॅपिटल गेन टॅक्स पण लागतो

तर आयकराचा हा मुद्दा भारतातात लागू होत असेल तर हिशोबात हे पण घ्यायला हवे म्हणजे "कॅश फ्लो" च्या दृष्टीने हे कळेल कि आपण जर भाडे नाही मिळाले तर किती तग धरू शकतो याचा अंदाज तयार हवा
याशिवाय इतर म्हणजे जेव्हा हि जबाबदारी वाढेल तेवहा
- आपला मृत्यूविमा वाढवणे

वरती अनेक जणांनी म्हटल्याप्रमाणे दुसरे घर घेऊन त्यापासून प्रॉफिट मिळवायचे दिवस आता गेले. ज्यांनी 2005 ते 2008 साली आयटी कम्पनी जवळील अपकमिंग एरिया, जसे वाकड,हिंजवडी, खराडी, विमाननगर , पाषाण, बाणेर, पिंपळे सौदागर, वगैरे याठिकाणी फ्लॅट घेतले त्यांना प्रचंड फायदा झाला. आता गुंतवणूक करून रेट खूप वाढणार नाहीत. मी मोशीला 1 बीएचके 2014 ला घेतला पण फार रेट वाढले नाहीत आणि भाडे पण यथा तथाच मिळते.

दुसरे घर घेऊन फायदा कमवायचे दिवस आता गेले .. असा एक सर्वसाधारण सूर बऱ्याच कमेंट मध्ये दिसतो ...

हे बरोबर नाही ... आजही प्रत्येक शहरात नव्याने विकसित होणारे विभाग आहेतच ....
आता पुण्यात एकेकाळी कोथरूड होते, नंतर बाणेर / औंध // आता हिंजेवाडी / खराडी आहेत.

योग विभागात फ्लॅट घेतला तर अजूनही योग्य प्रॉफिट मिळवणे शक्य आहे. विशेषतः जर आयकर सूटही घेता आली तर

तसेच पुण्यात राहून सातारा / कोल्हापूर चा विचार करायलाही हरकत नाही

संधी खूप आहेत ... योग्य पद्धतीने हाताळता आल्या पाहिजेत

पहिल्या प्रथम स्वतःचा अनुभव ईथे मांडुन ईतरांना फायदा करुन दिल्याबद्दल लेखकाचे आभार. दुसरे म्हणजे चूक झाल्यावर ती मान्य करुन, शांतपणे विचार आणि गणिते करुन, प्रसंगी नुकसानही सोसुन त्यातुन वेळेतच बाहेर पडल्याबद्दल अभिनंदन!!

तरीही मी म्हणतो की तुमची चूक फार मोठी नव्हती. पुण्यात ईंडस्ट्री/ नोकर्‍या असल्याने अजुनही फ्लॅट विकले जात आहेत ही समाधानाची बाब आहे. कित्येक लोक सांगोवांगीच्या गोष्टींवर विश्वास ठेवुन नाशिक, बदलापूर, नेरळ्,कसारा, अशी कुठे कुठे सेकंड होम घेउन बसले आहेत, जी आज ८-१० वर्षानंतरही घेतलेल्या किमतीला सुद्धा विकली जात नाहियेत. आपण स्वतः राहाणार असल्यास घराची किमत परवडते कारण तेव्हा आपण आजुबाजुला सर्व सुख सोयी बघुनच घर घेतो (वर दिलेली तुर्र्म खान यांची लिस्ट वाचावी) त्यामुळे बजेट वाढले तरी आपण कन्विस्ड असतो आणि विकताना तेच मुद्दे समोरच्या पार्टीलाही पटवुन देता येतात. तेव्हा जर स्वतः राहाणार असू किवा किमान नेहमी वापरणार असू तरच प्रॉपर्टी करावी असे माझे मत आहे.

दुसरा मुद्दा रोख तरलतेचा. शेअर्स, म्युच्युअल फंड, एफ डी, सोने वगैरे मध्ये जी तरलता आहे ती ईथे नाही. त्यामुळे प्रसंगी थोडे नुकसान सोसूनही पैसे काढुन घ्यावे लागु शकतात. वेळेला पैसे मिळतीलच याची गॅरंटी नाही.

तिसरा मुद्दा म्हणजे जडत्वाचा. बाकीच्या गुंतवणुकींप्रमाणे ही गुंतवणुक कुठे घेउन जाता येत नाही. शेअर्स, म्युच्युअल फंड देशा परदेशात कुठेही बसुन विकता येतात पण परदेशात किवा परगावी राहुन फ्लॅट, जमीन खरेदी विक्री करणे फार कटकटीचे होते. त्या गावी आपले नातेवाईक राहत असतील तरीही एका मर्यादेनंतर तेही मदत करायला काचकूच करु लागतात कारण त्यांची कामे सोडुन ते कशाला फिरतील. माझे काही मित्र करीअरच्या सुरुवातीला हैद्राबाद्,बँगलोर मध्ये राहुन तिथे फ्लॅट घेउन बसले आहेत आणि आता मुंबई पुण्यात राहुन किवा परदेशात राहुन ते सांभाळणे/तिकडे जाणे जमत नाही. आई वडील म्हातारे झाल्याने त्यांना पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी देउनही फायदा नाही. थोडक्यात माकडाचा हात बाटलीत अडकलाय, सोडवत नाही आणि धरवत नाही.

चौथा मुद्दा कायदेशीर बाबींचा. बदलणारे कायदे (उदा. रेरा, भाडेकरुचे पोलिस रेकॉर्ड) ,सोसायटीचे नियम,सभा,मेंटेनंन्सचे वीजबिलाचे खर्च आणि न दिल्यास तगादे, एन.ए टॅक्स, अचानक लिकेज वगैरे झाल्यास होणारे खर्च आणि भांडणे(विशेष्तः मालक स्वतः राहात नसल्यास), पार्किंग बळकावणे, मीटर वरुन वीजचोरी ईत्यादी कटकटी.

तर या सर्व गोष्टींचा विचार करुन घर घ्यावे, मग ते पहीले असो वा दुसरे.

प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.

प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.

प्रांजळ कथन आवडले.तुम्ही दिलेल्या फी मधून इतर लोक धडा घेतील.

तुम्ही तुमचा अनुभव (पुढच्यास ठेच मागचा शहाणा, या मदतीच्या भावनेतून ) इथे मांडला,
त्याबद्दल धन्यवाद. मला नाही वाटत मिपाकर तुम्हाला नावं ठेवतील/जज करतील, त्यामुळे त्याबद्दल निश्चिन्त असा..
उलट असे तुमच्या लेखासारखे लेख हाच मिपा चा यूएसपी पाहिजे ...

नाहीतर आजकाल मिपा उकिरड्या सारखे "चालू चिखलफेक" धाग्यात बरबटला आहे..

यात काही मुद्दे राहून गेलेले आहेत.

१) आपल्या ३२४४० रुपये इ एम आय मधून दरमहा ५ हजार रुपये आयकराची बचत होते

२) कधीही घराचे भाडे हे साधारण २-३ % च्या वर जात नाही. त्यामुळे केवळ भाड्यातुन होणारे उत्पन्न हे इतर उत्पन्नाशी तुलना करता येणार नाही.यात काही वर्षांनी घर विकल्यावर येणार भांडवली नफा याची बेरीज करून येणारे उत्पन्न किती टक्क्याने आले हा हिशेब लावणे आवश्यक आहे. जर घराची किंमत ९ वर्षात दुप्पट झाली तर ८% व्याजाने पैसे मिळाले आणि वर २ % भाडे म्हणजे १० % परतावा मिळाला असे गृहीत धरणे आवश्यक आहे.

३) दुसरे घर घेताना त्याचा भांडवली परतावा चांगला मिळेल अशा तर्हेने गुंतवणूक आवश्यक आहे. अन्यथा हा व्यवहार सुद्धा चुकीच्या समभागात गुंतवून बुडण्यासारखा व्यवहार होऊ शकतो.

४) सदा सर्व काळ स्थावर गुंतवणूक( real estate) हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे.

५) समभाग किंवा म्युच्युअल फंडाचे "अधिवक्ते" सध्या बाजार उच्चीत आहे म्हणून त्याचे गोडवे गात आहेत. परंतु ज्यांना मार्च २०२० मध्ये पैशाची गरज पडली त्यांना आपले समभाग किंवा म्युच्युअल फंड हे केवळ व्याज बुडाले असे नव्हे तर भांडवली नुकसानीत विकायला लागलेले आहेत.
सर्व पंटर आज गेल्या ३-४-५ वर्षात किती परतावा मिळाला म्हणत आहेत, त्यांना त्याच समभाग किंवा म्युच्युअल फंडा चा परतावा मार्च २०२० मध्ये किती टक्के होता हे विचारून पहा.

६) उगवत्या सूर्याला सर्वजण नमन करतात, सध्या बाजार तेजीत असल्याने सर्व हौशे नवशे त्याबद्दल उच्च रवात ओरडत आहेत. हेच भंपक लोक बाजाराची सूज उतरली कि नाहीसे होतील.

७) भांडवल सुरक्षा हा एक मोठा घटक बाजाराबद्दल बोलणारे लोक बोलत नाहीत. सोने किंवा स्थावर मालमत्ता यांचे मूल्य कधीही १० % पेक्षा खाली गेलेले नाही.
याउलट १००० रुपयाला घेतलेला समभाग सतत खालचे सर्किट लागून शेवटी बाजारातून डीलीस्ट होतो आणि व्याज तर सोडाच मुद्दल सुद्धा नष्ट होताना हताश होऊन पाहावे लागते. अशा वेळेस स्टॉप लॉस सुद्धा काम करत नाही

८) मी आजपर्यंत ५ गृह कर्जे आणि एक व्यापारी कर्ज घेऊन त्यात पूर्ण नफा कमावलेला आहे तसेच बाजारातील माझी गुंतवणूक आज विकल्यास साधारण ५० % परतावा देईल.
याचा अर्थ असा आहे कि किमतीच्या s आकाराच्या आलेखात आपण जर खालच्या किमतीला मालमत्ता घेतलीत (आलेखाच्या बुडाशी) आणि वरच्या किमतीला विक्लीत (आलेखाच्या शीर्ष जागी) तर आपण जास्तीत जास्त नफा मिळवू शकता.

९) आपण १०% नुकसान करून आपली मालमत्ता विकलीत हा एक धडा म्हणून पुढे लक्षात ठेवा. बाजारात फक्त नफा मिळवणारे उच्च रवाने ओरडत असतात. कारण आपण नुकसान केले( मी मूर्ख ठरलो) हे सांगण्याचा प्रामाणिकपणा बहुसंख्य लोकांमध्ये नसतो.
या आपल्या प्रामाणिकपणाबद्दल आपले अभिनंदन आहे.

१०) बाजारात मी गुंतवलेले सर्व पैसे काही उत्तम परतावा देऊन गेलेले नाहीत. कित्येक समभाग पार बुडीतही गेलेले आहेत. मागच्या अनुभवातून आपण शहाणे होणे आवश्यक असते.

फ्लॅट चाळीस लाखात घेतला गेला आहे तर त्याला जास्तीत जास्त दरमहा भाडे हे रुपये दहा हजार मिळू शकेल

आपला काही तरी गैरसमज झाला आहे किंवा हिशेबात गल्लत झाली आहे.

२-३ टक्के हे वर्षाला आहे महिन्याला नाही.

आपल्याच हिशेबाने दहा हजार महिना भाडे मिळत असेल तर ते वर्षाला १ लाख वीस हजार म्हणजेच ३ % होईल

मी तेच लिहिले आहे.

कधीही घराचे भाडे हे साधारण २-३ % च्या वर जात नाही.

सदा सर्व काळ समभाग गुंतवणूक हि आतबट्टयाची असते हे आपलें गृहीतक चुकीचे आहे. आपण काढलेला हा "व्यत्यास"/ अर्थ चुकीचा आहे.

आपला काही तरी मोठा गैरसमज झाला आहे.

माझे म्हणणे एवढेच आहे कि समभाग गुंतवणूक सदा सर्व काळ फायद्यातच असते असे काही गुंतवणूक सल्लागार आणि चढत्या बाजारात भूछत्रासारखे उगवलेले व्हाट्सअँप विद्यापिठाचे पी एच डी लोक सांगत असतात ते चूक आहे.

उलट समभागातील गुंतवणूक हि दीर्घ मुदतीत सर्वात फायद्याची ठरते असा माझा स्वतःचा अनुभव आहे.

परंतु शहाण्या माणसाने बाजार चढत असताना गुंतवणूक करताना जास्त काळजी घेतली पाहिजे. आणि पडत्या बाजारात घेतलेले उत्तम समभाग स्थावर मालमत्तेपेक्षा जास्त नफा देऊन जातात असा सार्वत्रीक ( आणि माझा वैयक्तिक) अनुभव आहे.

स्थावर मालमत्ता किंवा मुदत ठेवी यात संपूर्ण भांडवल गमावण्याची भीती खूपच कमी असते.

याउलट बाजारात चुकीच्या वेळेस आणि चुकीची गुंतवणूक केल्यास फटका जास्त बसण्याची (व्याजच नव्हे तर भांडवल गमावण्याची भीती) शक्यता असते.

दोन्ही गुंतवणुकीचे आपले फायदे आणि तोटे आहेत.

माझ्या बद्दल म्हणाल तर माझी दोन घरे विकून मी तिसरे मोठे घर घेत आहे. त्यात मिळालेला नफा हा समभागातील नफ्यापेक्षा जास्त आहे. कारण मी चांगल्या आणि खात्रीच्या विकासकाकडे इमारत उभी करण्याच्या अगोदर बुकिंग मध्ये घर घेतले आणि निश्चलनीकरणाच्या अगोदर विकली त्यामुळे मूळ किमतीच्या तिप्पट साडे (नऊ लाखाचे ३२ लाख) आणि चौपट ( १५ लाखाचे ६८ लाख) किंमत मिळाली. शिवाय व्याजावर कर वजावट आणि साधारण ३ % भाडे मिळाले ते वेगळेच.

माझे राहते घर २००४ मध्ये १८ लाख रुपयात घेतले होते. त्याची किंमत निश्चलनीकरणाच्या अगोदर दीड कोटी पर्यंत गेली होती. म्हणजे १२ वर्षात ८ पट अर्थात गेली ४ वर्षे हि किंमत वाढली तर नाहीच उलट १. ३० कोटी पर्यंत खाली आली आहे. पण राहते घर हि गुंतवणूक मी मानत नाही.

गेली ४ -५ वर्षे स्थावर मालमत्ता बऱ्यापैकी साचली( STAGNANT) आहे.

माझ्या अनेक चांगल्या समभागात गुंतवणूक काढून मी माझा व्यवसाय उभा केला आहे तसेच त्या नफ्यातून मी बरीच कर्जे फेडून टाकली आहेत.

त्यामुळे बाजारातील गुंतवणूक हि आतबट्ट्याचा व्यवहार आहे असे माझे मत आहे असा आपला काही तरी गैरसमज झाला आहे

किंवा

माझी आपल्याला समजावून देण्यात त्रुटी राहिली आहे असे मी समजतो.

बाकी 2/3 गोष्टी.
मी 2/3 वर्षांपूर्वी 2nd होम घेतले. माझ्या घराच्या जवळच आहे.
Stagnancy असल्यामुळे ते मला स्वस्त पडले, साधारण 50लाख.

मी ते भाड्याने दिलेले नाही, कारण मला ते वैयक्तिक वापरासाठी हवे आहे.. जर दिले असते तर

1. भाडे आहे महिना 15000 ते जाणार बायकोच्या नावावर
2. हप्ता आहे 30000
3. हप्त्यामध्ये व्याजावर पूर्ण वजावट मिळणार.

म्हणजे साधारण 8-9000 महिना अधिक भरून मला त्यात पाहिले पैसे वाढवले तर साधारण 20000 रु महिना अधिक भरून मला 50लाखाचे घर मिळाले.
त्यात जर 3-4 वर्षांनी वाढणारे दर गृहीत धरता मला तरी हा व्यवहार फायद्यातच पडला..

काहीच निर्णय न घेण्यापेक्षा धडाडीने निर्णय घेणे व तो चुकल्यास, चूक स्वीकारुन ती सुधारणे व त्याची किंमत चुकवणे हे केव्हाही उत्तम. यातून जे शिकायला मिळते ते आयुष्यभर उपयोगी ठरते. तुम्ही चूक झाल्याचे लक्षात आल्यावर वेळकाढू करण्यापेक्षा आर्थिक तोटा स्वीकारुन चूक सुधारली हे अभिनंदनीय आहे. अन इतरांच्या भल्यासाठी मोकळेपणाने इथे अनुभवकथन केल्याबद्दल खूप धन्यवाद.

कितीही चिकित्सक राहिले तरी कधी ना कधी अपुरी माहिती असल्याने, अनुभव नसल्याने किंवा पुरेसा वेळ नसल्याने माझेही आर्थिक नुकसान होत असते. त्यातून शिकत राहून पुनरावृत्ती टाळण्यासाठी अधिक काळजी घेत असतो. आपल्या आयुष्यभराच्या उत्पन्नाच्या हिशेबाने या चुकांमूळे झालेला तोटा फारसा नसतो. परंतु यातून शिकून टळलेला तोटा अन काळजीपूर्वक केलेल्या गुंतवणूकीतून मिळणारे लाभ त्याची भरपाई नक्कीच करतात.

बादवे मी अमेरिकेत राहत असल्याने मला माहित असलेला अमेरिकन प्राप्तिकराबाबतचा नियम इथे लिहितो. अमेरिकेत दीर्घकाळ वास्तव्य सुरु झाले की परदेशातले कुठलेही उत्पन्न (त्या देशात भरलेला कर वजा करुन) स्वतःच्या वार्षिक उत्पन्नात जोडायचे असते अन त्यावर प्राप्तिकर भरायचा असतो. मी दर वर्षी एनाआरओ खात्यात मिळणार्‍या व्याजाची रक्कम डॉलरमधे मोजून ती अमेरिकेतल्या वार्षिक उत्पन्नाला जोडत असतो व अमेरिकेत कर भरत असतो. माझ्यासारख्या कुणी भारतातले घर अथवा प्लॉट विकून आर्थिक लाभ मिळवल्यास लाभाची रक्कम वजा भारतात त्यावर भरलेला कर, या रकमेवर अमेरिकेतही प्राप्तिकर भरावा लागतो. प्रत्येक जण हे नियम पाळत नसावा पण ज्यांना पाळायचे असतात त्यांनी हा घटक जरुर लक्षात ठेवावा.

भाड्याचे गणित जागेवरही अवलंबून आहे, मी 2018 मधे 30 लाखाला धानोरी पुणे येथे 1 bhk घेतला. आज कामासाठी ती जागा कमी पडते म्हणून त्या इमारतीतच 11000 भाडे देऊन अजून एक 1 bhk वापरतो आहे.

अत्यंत उपयुक्त माहिती आहे
"दुसरा फ्लॅट घेऊ नका, दुकान गाळा घायचा विचार करा" असे मला काहींनी सुचवलंय

* * *

जाताजाता:- बँकेचे रुपये आपण २०-३० वर्ष वापरतो म्हणजे त्याचे व्याज द्यावेच लागणार नाही का
जसे दहा लाख बँकेत ठेवले तर वार्षिक चाळीस ते साठ हजार व्याज घायला तयार (४-६% Interest rate PA)

* * *

माझं गणित
One BHK १६ लाख किंमत (Incl All) = ३ लाख रोख (On Paper ) + १३ लाख कर्ज
१००५० हप्ता X २० वर्षे

दोन वर्षानंतर मुद्दल ७ लाखावर आणून पुढे हप्ता ७०००/- करून २० वर्ष Tax Benefit घायचा

बँकेचे रुपये आपण २०-३० वर्ष वापरतो म्हणजे त्याचे व्याज द्यावेच लागणार नाही का

अगदी बरोबर , आणि पहिले बरिच वर्षे हप्त्यातील मुख्य भाग हा व्याजावरच जातो .. यात लोकांनां काहींना आश्चर्य का वाटते कोण जाणे ! किंवा याची जाण का नसते ?

देशाचे आयकर नियमा प्रमाणे अश्या कर्जाला "चांगले कर्ज" किंवा "वाईट कर्ज" म्हणले जाते
राहते घराचे कर्ज = वाईट कर्ज, कारण त्यावरील व्याजाचा कायकाय वाचवयाला उपयोग होत नाही ( हे मी मी माझ्या देशातील परिस्थिती चे गृहीत धरून म्हणतोय ) वाईट कर्ज असल्यामुळे जेवढे कमी असले तेवढे बरे + लवकर भरून टाकता येईल तेवढे चांगले आणि कमीत कमी दारात मिळत असेल तर बरे

गुंतवणूक घराचे कर्ज = चांगले कर्ज = जास्तीत जास्त असावे ९०%/ १० % स्वतःचे असे , दार पण कमी असावाच , पण आयकरात उपयोग होत असेल तर ठीक आहे

बहुसंख्य लोकांची कर्जाच्या व्याजाच्या बाबत रडारड हि चुकीच्या गृहितकावर आधारित असते. ( यात मी पण होतोच)

मी २००४ साली १८ लाख रुपयाला घर घेतले तेंव्हा ९% व्याजाने एच डी एफ सी कडून १५ लाख रुपयांचे कर्ज घेतले तेंव्हा येणाऱ्या १२ हजार इ एम आय मध्ये पहील्या महिन्यात रुपये ११ २५०/- हे व्याज आणि रुपये ७५०/- हे मुद्दल होते.

यावर मी माझ्या स्थापत्य अभियंता मित्राला सांगितले कि हि तर बँकेची लुटालूट आहे.

त्यावर त्याने साधा हिशेब करून दाखवला कि ९ % दरानेवर्षाचे १ लाख ३५ हजार व्याज येते तर महिन्याचे व्याज ११२५०/- येते. तेंव्हा फक्त ७५० रुपये भरून तुला कोण एवढ्या घराची मालकी देणार आहे? आणि तुझी जर १५ लाख रुपये देण्याची लायकी असेल तर तू कर्ज कशाला उचलशील? बँक काही समाजसेवा करण्यासाठी बसलेली नाही.

तुला तुझ्याकडे असलेल्या पैशाच्या( थोडक्यात तुझ्या लायकीपेक्षा) ६ पट किमतीचे घर घेता येते आहे तर त्याची किंमत द्यायला नको?

जर तुला ५-६ टक्क्याने कर्ज द्यायचे असेल तर बँक तुला कर्ज देण्यापेक्षा पी पी एफ मध्ये पैसे टाकेल. त्यांना ८ % व्याज( त्यावेळचा दर) बसल्या जागी मिळेल.

मध्यमवर्गीय माणसाने पैसे साचवून घर घेणे हि अशक्य गोष्ट असते कारण तेवढे पैसे जमेपर्यंत घराच्या किमती आवाक्याच्या बाहेरच जातात.

Dsk madhye mine 57 lakh ghalun basliy
Mi kay mhanave

Nashib dusare kay
57 aka khatri case chaluy
Kay karave

Akkal khati

चांगले मुद्दे मांडले गेले आहेत.

गुंतवणूक आणि ती घरामध्ये यावर काय काय विचारात घ्यायला पाहिजे ते कळलं.

------
१ बीएचकेचा मात्र बाजार उठलेला आहे !

समजा ते घर रेल्वे स्टेशनलगत असेल, चालण्याच्या अंतरात तर भाव आहे. गरजू लोक भाड्याने राहायला येतात.

मध्यंतरी पेपरात सेकंड होम्सच्या जाहिराती ( मराठी पडद्यावरच्या कलाकारांच्या फोटोसह) येत होत्या. कर्जत, नेरळ मध्ये जागा. भटकंती दरम्यान दिसल्या. स्टेशनपासून २०-२५ किमी. एक विचार येऊन गेला की सेकंड होम घेणारे रेल्वेवर अवलंबून नसतात ते वाहनाने येणार. पण घर म्हणजे एका मोठ्या संकुलातील एक ब्लॉक( होम?) असणार, वेगळे स्वतंत्र घर नसणार मग त्यामध्ये सुटीला येऊन राहून काय आनंद मिळणार? राहयचे तर सर्व वस्तू आणून सजवायला हवे. ते घर वरती घाटमाथ्यावर असेल तर हवमानाची गंमत तरी मिळते. नेरळ कर्जतला काय?
( अशी घरे घेणारे कर्जवाले नक्कीच नसणार. तरीही रिटर्नस काय?)

आपण प्रामाणीकपणे लिहीले आपले अभिनंदन.

लेख डोळ्यात अंजन घालाणारा आहे.

बाकी सगळे ठीक आहे, पण तुमच्या जागी मी असतो तर 10लाखाचा लॉस घेऊन बाहेर पडलो नसतो..
10 लाखावर 6 टक्के व्याजाने 60000 मिळतात, तसेही इथे भाडे 6000 तरी मिळत होते..
म्हणजे आग मी ते पैसे सध्या अक्कलखती आहेत असे समजून हप्ता थोडा वाढवला असता, आणि योग्य भाव यायची वाट बघत बसून राहिलो असतो.
2-4 वर्षात पैसे काही प्रमाणात तरी वसूल झालेच असते. बाकी आयकर वजावट वगैरे विचार तुम्ही केला आहे की नाही याचा अंदाज नाही.

पण जाता जाता एक शेरा -
हा खरा अनुभव वाटत नाही, एकतर कोणताही माणूस इतक्या अविचाराने एव्हढे पैसे गुंतवणार नाही, आणि गुंतवले तर एव्हढ्या अविचाराने काढणार पण नाही. मला हा व्हाट्सअप्प विद्यापीठाच्या अभ्यासक्रमासाठी लिहिलेला धडा वाटत आहे.

वरच्या चर्चेत दीर्घ मुदतीच्या कर्जाची परतफेड करताना सुरुवातीला मासिक हप्त्यांमधे व्याज अधिक अन मुद्दलाची रक्कम त्याप्रमाणात अगदीच किरकोळ अंरर्भूत असते असा मुद्दा आला आहे. यावरुनच मी स्वानुभावाने शिकलेली एक गोष्ट म्हणजे जर शक्य असल्यास दीर्घ मुदतीच्या कर्जांमधे सुरुवातीच्या काळात ठरलेल्या रकमेपेक्षा अधिक परतफेड करता आली तर एकुण व्याजाची रक्कम घटण्यास हातभार लागतो. याऊलट कर्ज संपताना अधिक परतफेड केल्यास व्याजाची रक्कम अगदीच किरकोळ प्रमाणात कमी होते.

बरेचदा गृहकर्ज वगैरे घेतल्यास पहिली काही वर्षे मासिक हप्त्यांपेक्षा अधिक रक्कम फेडणे आपल्याला शक्य होत नसते. गृहकर्जाच्या सुरुवातीच्या काळात कमी जोखमीच्या गुंतवणुक पर्यायात (जसे एफडी) पैसे गुंतवण्याऐवजी तेच पैसे गृहकर्जाची (इएमआयव्यतिरिक्त) परतफेड करण्यासाठी वापरावे. व्याजाची रक्कम जी वाचेल ती एफडी वर मिळणार्‍या व्याजापेक्षा अधिक राहील.

टीपा १. इथे एफडी राष्ट्रीयीकृत बँकाची गृहीत धरली आहे. २. जाणकार मंडळी यापेक्षाही अधिक उपयुक्त पर्याय सुचवू शकतील याची कल्पना आहे.

गृहकर्जाच्या सुरुवातीच्या काळात कमी जोखमीच्या गुंतवणुक पर्यायात (जसे एफडी) पैसे गुंतवण्याऐवजी तेच पैसे गृहकर्जाची (इएमआयव्यतिरिक्त) परतफेड करण्यासाठी

जोशी साहेब योग्य मुद्दा आहे ( पण राहत्या घराच्या कर्जाबाबत फक्त, गुंतवणूक घराची कर्जे हि "इंटरेस्ट ओन्ली " पद्धतीची घावी उपलब्ध असल्यास ... तिथे मुद्दल कमी नाही केली तरी चालू शकते )

आणि असे जे पैसे तुम्ही इतरात्र ना गुंतवता गृहकर्ज ( राहते घर फक्त, मी आधी म्हणलय प्रमाणे बॅड लोन प्रकार ) यात घातल्यास तुम्हाला आयकर हि वाचतो गृहकर्ज समजा ३% असेल तर हप्त्या व्यतिरिक्त पैसे इतर ठिकाणी ५% मिळत असतील तर त्यावर परत आयकर लागणार त्यापेक्षा ते ३% चे कर्ज कमी करण्यात घालवावे हि आपण मांडलेली कल्पना

पण हि कल्पना कदाचित अमेरिकेत आणि ऑस्ट्रेलिया सारखया ठिकाणी जिथे गृहकर्जाचे दर हि कमी आणि बाजारातील कमी जोखमीच्या इतर गुंतवणुकीतील परतवा हि कमी आणि ग्रोथ (वाढ ) कमी आहे तिथे उपयोगी असावी
भारतात कदाचित अश्या इतर थोड्या जोखमीच्या गुंतवणुकी ( सरकारी रोखे ) यातून परतवा हा "गृहकर्ज कमी करणयातही ते पैसे वापरणे " यापेक्षा खूप अधिक मिळत असावा! किंवा लोक बहुतेकदा असा विचार न करता या इतर ठिकाणी जोखीम घेऊन गृहकर्जाच्या रकमेपेक्षा जास्त कमवत हि असतील ?

म्हणून हि कल्पना कदाचित लागू होत नसावी

या शिवाय ऑफसेट अकाउंट हि कल्पना पण आहे कि नाही माहित नाही
असे फिनान्शिअल इंजिनीरिंग छोट्या प्रमाणात करून फायदा होतो हे नक्की

याहून एक गोष्ट उपलब्ध असल्यास करावी ती म्हणजे - गृहकर्जाचा हप्ता साधारण मासिक असतो पण ज्या ठिकाणी मिळणार पगार आठवड्याला किंवा २ आठवड्यातून एकदा या पद्धतीने मिळत असले तर कर्ज भरणं महिन्यातून ४ किंवा २ वेळा करावा .. मुद्दल कमी होते आणि एकूण वयाज वाचते

जर शक्य असल्यास दीर्घ मुदतीच्या कर्जांमधे सुरुवातीच्या काळात ठरलेल्या रकमेपेक्षा अधिक परतफेड करता आली तर एकुण व्याजाची रक्कम घटण्यास हातभार लागतो
आपला मुद्दा सुयोग्य असला तरी साधारण मध्यमवर्गीय माणसाच्या आयुष्यात तसं होत नाही.

कारण कर्ज जास्त मिळत असेल तर बिल्डर मध्यमवर्गीय माणसाला सांगतो, 'साहेब, पहा तुमचं बजेट थोडं वाढवता येत असेल तर एक बेडरूम ऐवजी तुम्हाला छानसा २ बेडरूमचा फ्लॅट घेता येईल. यामुळे मध्यमवर्गीय माणूस बहुसंख्य वेळेस आपले बजेट ताणून थोडा मोठा फ्लॅट घेतो. यामुळे ताबडतोब त्याच्या कडे फ्लॅट सजवण्यासाठी पैसे नसतात. यानंतर पुढची ३-४ वर्षे वाढलेल्या पगारात घराची सजावट हौस मौज करण्यात जातात.
आणि मग ५ वर्षांनी वाटते कि नाही तरी व्याज जास्त फेडलंय तर आता हे स्वस्तातलं कर्ज कशाला फेडायचं? शिवाय त्यावर कर सवलत आहेच (गृहकर्ज हे इतर सर्व कर्जापेक्षा स्वस्त असते)

यामुळे साधारण मध्यमवर्गाच्या आयुष्यात लवकर गृह कर्ज फेडणे कठीण होते असे मी अनेक लोक पाहिलेले आहेत.

शिवाय त्यावर कर सवलत आहेच...?
राहत्या घरावर? कि गुंतवणुकीचं घरावर
राहत्या घरावर कर सवलत अशी येथे नसते ( आणि विकल्यावर कॅपिटल गेन टॅक्स) पण नसतो ) , भारतात असेल तर गणित बदलते

असे धरले कि येथील प्रमाणे राहते घरावर अशी सवलत नसेल तर सुरवातीला जास्त पैसे भरणे अवघड असते हे मान्य पण जण ठेवावी आणि इतर ठिकाणी पैसे गुंतवण्या वेळी ह्या "बॅड कर्ज " लवकर फेडता येईल का याचा विचार सोडू नये

येथील उद्धरण देतो
गृह कर्ज समजा ३% ने आहे
आयकर दर सरासरी भारतासारखाच ३०% आहे
इतर गुंतवणूक म्हणजे समजा बऱ्यापकी कमी धोका असलेला फंड ६ % देत आहे ( आयकारचं आधी )

कर्जदार कडे काही कारणाने नेहमी पेक्षा जास्त पैसे आले ( पगारवाढ वैगरे ) तर ते १) ६% साठी थोडा धोका घेऊन ठेवा कि २) ३% चे गृहकर्ज फेडण्यात कमी लावा ?
१) ६ टाक्यवार ३०% आयकर म्हणजे मिळाले ४% म्हणजे फक्त एक टक्का जास्त असे असले तर ठीक आहे कि ६% मध्ये ठेवा पण त्या फंडाची धोका पातळी बघावी लागेल
२) ३% फेडण्यात घातले तर ३% ते सुद्धा आयकर प्रत्यक्ष ना भरता मिळवण्यासारखेच आहेत
( ३% आयकरानंतर मिळवण्यासाठी त्या पैसाला आधी ४% मिळवावे लागतात

तेव्हावा देशातील कर्जाचे दर + आयकर आणि गुंतवणुकीतील धोके यावर अवलंबून आहे
माझे सविस्तर लिहिण्याचा उद्देश हाच कि असे फिनान्शिअल इंजिनीरिंग करताना जगात इतर ठिकाणी जी साधने सर्वसामान्याला उपलब्ध आहेत ती जर भारतात असतील तर त्याचा उपयोग करावा

या पूर प्रकरणामुळे, "निसर्गरम्य ठिकाणी आपलं हक्काचं घर" घेउन ठेवलेल्यांची गोची झालेली आहे. काय आणि किती नुकसान झालंय ते ही कळलेलं नाहीये बर्‍याच लोकांना.

(अर्थातच रहातं घर सोडून) रिअल इस्टेट मध्ये सगळ्या संपत्तीमध्ये ३०% पेक्षा जास्त गुंतवणुक असू नये. फारसा अभ्यास नसेल किंवा करायची इच्छा नसेल तर (दागिने, विमा ही गुंतवणुक नव्हे), इक्विटी-फिक्स्ड-रिअल इस्टेट या पैकी प्रत्येक ३०% च्या आसपास असावं. उरलेलं सोनं (बाँड्स, बिस्किटं वगैरे) घ्यावं.

१)खूप पैसा आहे फक्त हौस .म्हणून निसर्ग रम्य ठिकाणी घेतले जाते.
इथे गुंतवणूक किंवा फायदा हा हेतू नसतो फक्त हौस.
२) गुंतवणूक म्हणून म्हणजे पुढे. जागेच्या किंमती वाढतील आणि फायदा होईल हा हेतू.
३) टॅक्स वाचवणे म्हणजे शेवटी फायद्या साठी च.इथे चर्चा फक्त गुंतवणूक आणि आणि फायदा ह्या वर च होत आहे.
घरात गुंतवणूक करण्या पेक्षा उद्योग ,व्यवसायात गुंतवणूक केली तर खूप फायदा होवू शकतो.
पण काहीच कष्ट न करता नफा मिळेल हा हेतू च गुंतवणूक म्हणून घर घेणाऱ्या व्यक्ती चा असतो.
आणि ही वृत्ती मराठी लोकात च जास्त आहे.
व्यापारी समाज म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या गुजराती,मारवाडी समाजात ही वृत्ती नसते.
भले भाड्या च्या घरात राहतील पण पैसे उद्योगात च गुंतवतील.
घर घेण्या पेक्षा बिल्डिंग बांधून विकण्यात त्यांना जास्त इंटरेस्ट असतो.

घरात गुंतवणूक करण्या पेक्षा उद्योग ,व्यवसायात गुंतवणूक केली तर खूप फायदा होवू शकतो.
राजेश भाऊ आपले निरीक्षण बरोबर आहे पण हे असे का याचाही थोडा विचार करा
१) घरांमध्ये गुंतवणूक करणे हा हि एक वयसाय आहे..एक घराचे मूल्यांकन वाढल्यावर त्यातील आपल्या समभागांची किंमत वाढते आणि परत त्यातून काढून दुसरे घेणे हि कल्पना भारतात त्यामानाने उशीराने आली असले किंवा फारशी वापरली जात नसेल हि पण इतर देशात अश्या पद्धतीने आपली संपत्ती वाढवता येते
२) उद्योगाला कर्ज सहज मिळत नाही जेवढे घर गुंतवणुकीला मिळते
३) भले भाड्या च्या घरात राहतील पण पैसे उद्योगात च गुंतवतील. हे खरे असले तरी अशी वयापाराची संधी मिळ्तेहक असे नाही पण विचार म्हणून काही चुकीचा नाही मी अकाऊंटॅटिंग क्षेत्रात हे विचार हि बघितले आहेत कि " कायमचे भाड्याचं घरात राहावे तो पैसे इतररत गुंतवावा .. पण असे करतांना कॅश फ्लो आणि स्थानिक आयकर सवलत याचा विचार करावा लागतो

कायमचे भाड्याचं घरात राहावे तो पैसे इतररत गुंतवावा

स्वतःचे घर हि गोष्ट मनाला किती समाधान देणारी असते याची किंमत करता येणार नाही.

भाड्याच्या घरात तुम्हाला हवे तसे बदल करता येत नाहीत. साधा रंग बदलता येत नाही कि त्यातील कपाटे ओटा बदलता येत नाही.

तेथून कधीही आपल्याला घर खाली करून जावे लागते.

हे आपले घर नाही हि जाणीव कधीही जात नाही. जसे हंगामी कामगाराला वाटत असते तसेच आहे.

२ बेडरूम चे घर भाड्याने देऊन मी गेली पाच वर्षे भाड्याने राहत आहे त्यामुळे हे माझे स्वतःचे अनुभव आहेत.

पहिल्या वर्षी मालक दुबईत आहे म्हणजे परत येणार नाही हे गृहीत धरून मी भाड्याने घेतलेले घर मला एक वर्षात रिकामे करावे लागले कारण मालकाची नोकरीं गेली त्यामुळे व्हिसा सुद्धा नूतनीकरण होऊ शकला नाही आणि त्यामुळे त्याला परत यावे लागले.

यानंतर गेले चार वर्षे मी राहत असलेल्या घरात बाकी सर्व ठीक आहे. घरमालक चांगला माणूस आहे.

परंतु सोसायटीने आम्हाला डॉक्टर आहोत म्हणून त्यांना करून होईल या भीतीने बाहेर काढण्याची धमकी दिली होती.

शेजारी कधीही तुमच्याशी कायमचे संबंध ठेवत नाहीत. हा माणूस परका आहे हि भावना त्यांच्या मनातून जात नाही.

अंतिमतः स्वस्तात पडत असले तरी भाड्याचे घर हे तुम्हाला कधीही संपूर्ण समाधान देऊ शकत नाही हा माझा अनुभव आहे.

आणि असाच अनुभव बहुसंख्य लोकांना येतो.

शेवटी पैसे मिळवायचे कशासाठी? हा एक प्रश्न स्वतःलाच विचारा

याला चकवा लागणे असेही म्हटले जाते. उत्साहाच्या व आनंदाच्या भरात तारतम्य गहाण पडते. कुणी जमीनीवर आणण्याचा प्रयत्न केला तर माझे यश/ दूरदृष्टी तुम्हाला पहावत नाही असे वाटू लागते. एक प्रकारची मॅनियाक फेज येते. नंतर नुकसान झाले तरी कबूल करवत नाही. मग आपण आपल्या कृतीचे समर्थन देत बसतो. cognitive dissonance या प्रकारचा असतो.
पुढच्यास ठेच मागचा शहाणा या न्यायाने हा लेख वाचून काही लोक संभाव्य मूर्खपणातून वाचतील अशी आशा करतो.

लेख नी प्रतिक्रीया वाचल्या.