Investment म्हणून दुकान गाळा

काढुन नका घेउ बस.

विकत घेऊन नुसते कुलुप लावून ठेवले तरी दरमहा व्यावसायिक दराने विजेचे बिल, दरवर्षी व्यावसायिक दराने मालमत्ता कर, जेथे दुकान आहे तेथील देखभाल शुल्क इ. भरावे लागेल. दुकान वापरात नसून बंद आहे हे लोकांना समजले की दुकानाच्या दारात व दारावर जातायेता पिचकाऱ्या मारून घाण केली जाईल. त्यामुळे दुकान घेतले तर वापरात ठेवा किंवा भाड्याने द्या.

विकत घेऊन नुसते कुलुप लावून ठेवले तरी दरमहा व्यावसायिक दराने विजेचे बिल, दरवर्षी व्यावसायिक दराने मालमत्ता कर, जेथे दुकान आहे तेथील देखभाल शुल्क इ. भरावे लागेल. दुकान वापरात नसून बंद आहे हे लोकांना समजले की दुकानाच्या दारात व दारावर जातायेता पिचकाऱ्या मारून घाण केली जाईल. त्यामुळे दुकान घेतले तर वापरात ठेवा किंवा भाड्याने द्या.

भाग वस्ती कशी आहे यावर व्यवसाय होतो. दुकानापुढे वापरता येण्यासारखी जागा असेल तर टुवीलर रिपेर टाकता येईल.

रिएल इस्टेट चा मूलमंत्र इथेही लागु पडेल तो म्हणजे लोकेशन पाहुन ठरवा.
पुन्हा जर तुम्ही अश्या व्यवसायात असाल जिथे उत्पन्नाचा स्तोत्र दाखविणे तुमच्या मर्जीवर व सद्सद्विकेकबुध्दीवर अवलंबुन आहे तिथे आर्थिक कर वाचवण्यासाठी गाळा घेणे एक पर्याय आहे. पण सी.ए शी बोलुनच पुढचा निर्णय घ्या असा सल्ला देईन.

भाडे जास्त असले तरी मूळ किंमत सुद्धा जास्त असते. ह्यासाठी कर्ज काढल्यास व्याज सुद्धा जास्त लागेल. दुकान बंद ठेवले तर फार मोठी लायेबिलिटी आहे कारण वीज, पाणी इत्यादी कमर्शियल रेट ने घ्यावे लागते. विविध प्रकारचे परवाने घेण्यासाठी लाँच द्यावी लागेल ती वेगळी. ह्या भागांतील कॉन्सिलर इत्यादी मंडळी ओळखीची असेल तर चांगले अनेक ठिकाणी लोकल दादा मंडळी त्रास देतात. काही ठिकाणी लोकेशन चांगले असले तरी बेकायदेशीर पणे चालणारे फेरीविक्रेते वगैरे घाण करतात आणि नफा कमी करतात. माझ्या वैयक्तिक मते डिस्पोसीबल पैसे खूप असतील तरच ह्या भानगडींत पडावे.

ज्या भागात घेणार आहे त्या भागात जागेच्या किंमती अतूच्य स्थरावर नसाव्यात.नाही तर मिळणारे भाडे किंवा कोणता ही व्यवसाय केला तर त्या मधून मिळणारे उत्पादन ह्यांचे गणित जुळत नाही.
किराणा माल विकायचं व्यवसाय केला तर त्याची उत्पादन देण्याची काही तरी मर्यादा असतात.
होणारी गुंतवणूक,आणि होणारा संभाव्य फायदा ह्याचा विचार करणे गरजेचे आहे.
कधी घेतलेल्या किंमतीत पण त्या galyala ग्राहक मिळत नाही.मी अशी उदाहरणे बघितली आहेत.
कर्ज पायी राहते घर विकावे लागले .असे पण उदाहरण बघितले आहे.
जो व्यक्ती भाड्याच्या जागेत व्यवसाय करत होता तेव्हा दहा बारा माणसं कामाला होती.
स्वतःचे घेतले आणि फसला .घरपण विकावे लागले,व्यवसाय पण संपला आता दुसऱ्याच्या दुकानात काम करत आहे.

लॉक्डाऊनच्या काळात खूप नोकर्‍या गेलेल्य आहेत त्यामुळे बरेच लोक धंदा करायला पुढे आलेले आहेत. त्यातल्ता त्यात विषेष म्हणजे चहा, किराणा, मेडीकल आणी चिकन मटण विकणारे दुकाने तसेच स्नॅक्स सेंटर आणि छोटे रेस्टोरंट पार्सल टाइप देण्यासाठी गाळ्यांची गरज आहे पण सध्या बघाल तर बरीच दुकाने बंद झालेली असल्याने शॉप ऑन रेन्ट च्या पाट्या बरेच ठिकाणी झळकत आहेत. सलग धंदा करणे इतके सोपे नाही ह्याचा साक्षात्कार कोरोनाकालातच झाल्याने मार्च् २० नंतर सुरु झालेली बरीच दुकाने हॉटेले बंद पडली आहेत. सो सध्या नवीन गाळ्यांना पटकन गिर्हाईक मिळणे सोपे नाही. सॉफिस्टिकेटेड हपिस टाइप गाळे आता ऑनलाईन भेटी आणि कामामुळे भाड्याने घेण्याचे प्रमाण कमी झालेय. घेतले तर इंटेरिअर वगैरे करतात सो पटकन सोडत नाहीत आणि भाडेही जास्त वाढवू देत नाहीत. ५ - ६ वर्षाचा करार करतात. मेडिकल किंवा किराणा मध्ये लोकांचा उत्साह आहे पण मनासारखा धंदा न झाल्यास लगेच सोडूनही जातात. किराणासाठि मारवाडी राजस्थानी भाडेकरु मिळतील पण ते भाड्यातही बर्गेन करतात आणि धंदा सेट झाल्यावर त्यांच्या अपेक्षेनुसार किंमतीत (बाजार रेट किंवा तुमची अपेक्षा नाही) तो विकत घेतात अन्यथा बेसिक भाड्यात रेटतात. त्या सोडायला सांगितल्यास दुसर्‍या कुणा तेथे किराणा धंदा करु देत नाहीत. चहा किंवा स्नॅक्स सेंटर असल्यास प्रचंड कचरा आणि गर्दी असू शकते. सोसायटी असल्यास तक्रारी येतात वारंवार. गाळाही स्वच्छ राहात नाही. पार्सल फूडलाही हेच होते. झेरॉक्स मोबाइल किंवा स्टेशनरी हे व्यवसाय आता स्व्तःच्या जागेत चालवायचेच दिवस आहेत टाइमपास म्हणून. बाकी एजन्सी किंवा डिलिव्हरीवाल्यांना गाळा दिल्यास ते वेळी अवेळी माल उतरवतात. तरुण मुले पडीक असतात अशा तक्रारी येऊ शकतात. चिकन मटणचे फ्रँचायझी अमीर, बारामती वगैरेना गाळा दिल्यास स्वच्छता आणि जागा न सोडण्याचे तयारी हे प्रॉब्लेम असतात. गॅरेज वाले बाहेर गाड्या दुरुस्त करतात किंवा ऑटो डेकोरेटर्स लोकांना पार्किंगचा आणि ऑइल सांडणे वगैरे प्रॉब्लेम येतात. वाईन आणि बीअरशॉप शक्यतो भाड्याच्या जागेत येत नाहेत. त्यांचे परमीट हे जागा, मालक आणि धंद्याचे लायसनटाईप असे तिहेरी एकत्र असते. बाकी पानटपरी, मोमो, ईडली वडा, वडापाव, फुलवाले अशांना गाळा लागत नाही त्यांचे हातगाडी किंवा छोटे फिरते परमीटवर काम भागते.

पहिला फ्लॅट झाला असल्यास गाळा घ्या, वरील सगळे प्रॉब्लेम आसतील तरी जसा काळ जातो तसे जागेचे गुडविल वाढत जाते, पॉप्युलेशन वाढत जाते.

नंतर लोक सांगत बसतात, अरे मी इथे 40 लाखात गाळा पाहिला होता टाईप स्टोरीज .

रिस्क है तो इष्क है!

सध्या पुणे आणि पीसीएमसी एरियात बरीच नवीन गावे आलीत. तिथे दुकानांच्या किमती कमी असतील. पुढच्या पाच सहा वर्षात जिथे चांगली डेव्हलपमेंट होईल अशा ठिकाणी रोड टच (जिथे रहदारी आहे) दुकान घेऊन ठेवा. कदाचित कमी भाडे मिळेल किंवा दुकान बंद ही ठेवावे लागेल. अशा वेळी पाच सहा वर्षे गुंतवलेली रक्कम फिक्स्ड डिपॉझिटमध्ये ठेवलीय असे समजावे. एरिया छान डेव्हलप झाला की तुमच्या दुकानाची किंमत दुप्पट तर होईलच, पण भाडे सुद्धा चांगले मिळेल.
सोसायटी असेल तर मेंटेनन्स , कॉर्पोरेशन टॅक्स आणि लाईटबिल मात्र कमर्शियल रेटने भरावे लागेल. तेव्हढा संयम ठेवायची तयारी असेल तर तुमची गुंतवणूक उत्तम होईल.
रिस्क आणि निर्णय ही सर्वस्वी तुमची जबाबदारी !

पुणे + PCMC मोठें क्षेत्र आहे....

माझ्याकडे अस्ता तर मी नक्कीच पैसा गुंतवला असता. अर्थातच आधी भिंग लावुन सर्व चाचपणी करून

तिथे कोरोनाअगोदर दुकान हवं वाटत होतं तिथे पडेल किंमत आल्यावर घेणे उत्तम हा विचार आला. पण जिथे तीस लाख रु बाजारमुल्य ( सरकारी रेडी रेकनरप्रमाणे) कोरोनाअगोदर होते तिथे सरकार पंधरा लाख करेल का? त्यांच्या
दृष्टीने काळा व्यवहार झाला. म्हणजे दुकान विकणारा म्हणेल नुखसानीपेक्षा कमी किंमतीत विकणे फायदा आहे पण व्यवहार कसा होणार?

गिरगावातल्या एका ( म्हणजे आताच्या) दुकानासमोरच्या फुटपाथवर कोठावळे पुस्तकं विकायचे. १९४१ चे गोदीतील स्फोट आणि मुंबईतील जागा मातीमोल झाल्यावर शेटने ते दुकान घेतले. मुंबईवर जपानी हल्ला होणार या आवईचा परिणाम.

आजूबाजूच्या दूकानाना किती भाडं मिळतंय याचा तपास करा.

रोटी कपडा मकान ह्या आवश्यक गरजा आहेत. आज ना उद्या पुन्हा लोक हॉटेलात मिसळ्पाव-कांदा भजी चेपण्यास जाणारच आहेत. जेथे नविन बांधकामे होत आहेत अशा ठिकाणी गाळा घेतल्यास त्याचा पुढे फायदा होउ शकेल. कोणत्याही शहराच्या मध्यवर्ती भागाला आता पुर्वीचे दिवस येतील असे वाटत नाही. १९९५-९६ पर्यंत कर्वे पुतळ्याच्या पलिकडे जाणे खूप लांब वाटायचे. आता सगळे कोथरूडच 'प्राईम एरिया' झाले आहे असे म्हणतात.

आता कश्शाचा राग
नको सल्यांचा माग
तुझ्या गाळ्याला stamp लावुन घेवून टाक !

Investment म्हणुन गाळा हा नक्कीच चांगला पर्याय आहे,
Flat पेक्षा हि तो जास्त फायदा नक्कीच देईल...
फक्त इन्व्हेस्टमेंट करताना, तेथील area, तेथे राहणारे लोक याचा अभ्यास करून तेथे गाळा घ्या..
आता असा सर्वे सगळ्याच पद्धतीच्या इन्व्हेस्टमेंट मध्ये करावा लागतो, वेगळे असे नाहि...

उदा.
पिंपळे सौदागर हा असा भाग आहे, कि तेथे IT आणी उच्च शिक्षित भाग जास्त आहे, आणी त्याबाजूला चांगली मोठी मोठी दुकाने आहेत,
एका गळ्याचे भाडे महिन्याला५०k- ७५k+ आहे,
अशीच अवस्था pimpri market मध्ये आहे.

याउलट तुम्ही आडबाजूला गाळा घेतला तर स्वस्त पडेल पण भाडे किंवा विकास तितका नसेल तेथे...

-----

वरती बरेच प्रतिसाद निगेटिव्ह आहेत, त्याला कारन करोना आहे,
पण मग ते तत्व फक्त गाळे, रिअल इस्टेट याच्याशीच फक्त सिमीत राहत नाहि..

या काळात अनेक जणांच्या नोकऱ्या गेल्या किंवा उत्त्पन्न घटले, अश्यावेळेस अनेक लोकांनी hotels किंवा तत्सम business सुरु केले, पण त्यातील प्रविणता, व्यवसाय करण्याचा अनुभव नसणे हे ते व्यवसाय बंद पडण्याचे मुख्य कारण आहे, ना कि कस्टमर नाहि.

लोणी काळभोर सोडल्या नंतर, highway शेजारी hotels इतके उघडले गेले त्याला हि कारण होते,
लोकांकडे व्यवसाय, नोकरी नव्हती, शेजारचा चहा किंवा मिसळ वर इतके कमावतो आहे, तर आपण पण बघू काय होते अशी मानसिकता होती, भले काहींना माहित होते, आपण नाहि टिकणार पण पर्याय नसल्याने एकदा नशिब आजमावून बघू असे त्यांना वाटत असे..

त्यामुळे झाले असे कि ते काही काळात कर्जबाजारी झाले..

असो,

इन्व्हेस्टमेंट मध्ये risk नाहीये...
फक्त जागा घेतली तरी हि ती जास्त फायदा देऊ शकते...
याला हि निगेटिव्ह पद्धतीने बघुन, त्यात कसे फसवेगिरी होते हे सांगून किंवा ऐकून काहीच न करणे कितपत फायद्याचे?

So keep progressing...