सध्या अनेक ठिकाणी रिडेव्हलोपमेंट ची कामे सुरु आहेत. रिडेव्हलोपमेंट साठी सध्याचे सरकार अनुकूल निर्णय घेतय आणि वाढीव FSI पण मिळतोय. त्यामुळे अनेक जुने बंगले, सोसायटया रिडेव्हलोपमेंटला जात आहेत.
नवीन कोरे फ्लॅट्स चांगल्या ठिकाणी [म्हणजे कोअर शहरात] परवडत नाहीत. त्यामुळे कोअर शहरात पुनर्विकास होण्याची शक्यता असेल्या सोसायटीत जुना फ्लॅट विकत घेऊन तीन चार वर्षे थांबून तिथेच नवीन कोरा फ्लॅट मिळेल या आशेवर अनेक जण अशा जुन्या सोसायटीत फ्लॅट घेतात. या अनुषंगाने काही गोष्टी शेयर कराव्याश्या वाटल्या त्या करत आहे.
=============================
१. मुळात अशा जुन्या सोसायटीतील जुना फ्लॅट की ज्याचे लवकरच पुनर्विकास होऊन नवीन फ्लॅट मिळणार आहे आणि त्याची सध्याच्या बाजारभावाप्रमाणे खूप किंमत वाढणार आहे, तो फ्लॅट मूळ मालक विकेलच का? हा प्रश्न सगळ्यात आधी मनात यायला हवा. असा फ्लॅट जर विकायला असेल तर त्याची अनेक करणे असू शकतात. काही खाली देत आहे.
अ) मूळ मालक खूपच वयस्क आहेत, त्यांची मुले परदेशात स्थायिक आहेत, आणि हे मूळ मालक स्वतः परदेशात कायमचे जाणार आहेत.
ब) मूळ मालकांची आहे त्या घरातून बाहेर पडून पुनर्विकास होईतोवर दुसरीकडे भाड्याने राहायची तयारी नाहीये. त्यांना असली रिस्क आता नको, त्यापेक्षा मिळतील ते पैसे घेऊन बाहेर पडणे बरे असे त्यांना वाटत असेल.
क) सोसायटीत पुनर्विकासाला विरोध असणारे काही जण असतील, आणि त्यामुळे पुनर्विकास कधी होईल, होईल की नाही याची शाश्वती नसेल. आणि आहे त्या फ्लॅट मध्ये गळती, लिफ्ट नाही, कार पार्किंग नाही या आणि अशा प्रॉब्लेम्स मुळे तिथून बाहेर पडलेले उत्तम अशा मनस्थितीस ते आले असतील.
ड) त्यांची खूपच आर्थिक परिस्थिती खालावलेली असेल, आणि आहे तो फ्लॅट विकून काही प्रमाणात ती सुधारायची शक्यता असेल.
इ) सोसायटीतील सभासदांची पटत नसेल, जसे धार्मिक, जातीय वाद, कुत्रे मांजर पाळण्यावरून असलेलं वाद, आजूबाजूची वस्ती, सोसायटीतील लोकांची मानसिकता...
ही आणि अशी अनेक कारणे.
२. असा फ्लॅट घेताना काय काळजी घ्यावी ?
१. सोसायटीचे कन्व्हेयन्स डीड झाले आहे का ते पाहावे. कन्व्हेयन्स डीड नसेल तर बहुतेक सोसायटी इमारत ज्या जमिनीवर उभी आहे ती जमीन सोसायटीच्या मालकीची नाही. मग मूळ इमारत पुनर्विकासासाठी पडली की मूळ मालक [बिल्डर… ] जागा होतो आणि त्या जागेवर हक्क सांगतो. कन्वेयन्स डीड नसेल तर पुनर्विकास होईल या आशे पोटी त्या सोसायटीत फ्लॅट घेणे टाळावे. अनेकदा बिल्डर कन्व्हेयन्स डीड करून द्यायला तयार नसतो. आणि एक्स पार्टी कन्व्हेयन्स डीड इतकं सोपे नसते.
२. सोसायटीची सध्याची इमारत ज्या जमिनीवर आहे त्या जमिनीवर किती पुनर्विकासासाठी किती वाढीव FSI उपलब्ध आहे त्याची माहिती काढून घ्यावी. काही ठिकाणी असे पहिले आहे की वाढीव FSI सोसायटीच्या इमारतीत आधीच वापरला गेला आहे किंवा जास्त वापरला आहे. मग या केस मध्ये पुनर्विकासानंतर फ्लॅटची सध्याचा कार्पेट आहे त्यापेक्षा अधिक जागा मिळूच शकत नाही. किती वाढीव FSI उपलब्ध आहे हे जर सोसायटीने फिजिबिलिटी रिपोर्ट काढून घेतला असेल तर त्यात मिळू शकते. मूळ मालक जो या ना त्या कारणाने फ्लॅट विकत आहे त्याच्याकडून फिजिबिलिटी रिपोर्ट मागून घ्यावा. तो जर देत नसेल तर आजूबाजूने काही माहिती मिळते का पाहावी. आणि तशी माहिती मिळत नसेल तर असा फ्लॅट घेणे रिस्क आहे हे समजून असावे.
३. पुनर्विकासाची शक्यता असलेला फ्लॅट विकत घेताना किंमत नीट बार्गेनिंग करून घ्यावी. पुनर्विकास होईल, आपल्याला दुप्पट तिप्पट फायदा होईल या आशेने वाटेल त्या किमतीला फ्लॅट विकत घेऊ नये. अशा फ्लॅटची किंमत विकणारा आणि घेणारा या दोघांसाठी विन विन अशी असावी.
४. असा जुना फ्लॅट घेताना मागे मी जी रिसेल फ्लॅट खरेदी करताना काय काळजी घ्यावी हे सांगितले आहे ते सगळे निकष लावून मगच फ्लॅट घ्यावा. वकिलाचा सल्ला सर्च रिपोर्ट घ्यावाच घ्यावा.
५. फ्लॅट घेताना थोडे गणित करावे. ज्या किमतीत तुम्ही असा फ्लॅट घेताय तीच किमंत तुम्ही इक्विटी मध्ये लावलीत तर तुम्हाला किती परतावा मिळेल. लक्षात घ्या :
अ) एकदा तुम्ही असा फ्लॅट घेतला की तुमचे पैसे किमान ३-४ वर्षे अडकणार आहेत.
आ) एखादा नकारात्मक मेम्बर पुनर्विकासासाठी अडथळा आणू शकतो.
इ) शिवाय बिल्डर चे दिवाळे वाजणे, लीगल कारणाने पुनर्विकास थांबणे अशा गोष्टी दुर्दैवाने घडल्या तर तुमचे खूप पैसे या फ्लॅट मध्ये अडकणार आहेत आणि कदाचित बुडणार आहेत ही शक्यता लक्षात घ्यावी.
६. समजा सगळी केक्युलेशन करून तुम्ही असा फ्लॅट घेतलात तर सोसायटीच्या जे आणि आय पुस्तिकेत आपली एंट्री करून घ्यावी, शेयर सर्टिफिकेट वर आपले नाव चढवून घ्यावे. पुनर्विकासाच्या कामात सक्रिय सहभाग घ्यावा.
७. सोसायटी जर म्हाडा किंवा किंवा कोणत्याही सरकारी जमिनीवर, डिफेन्स च्या संबंधित जमिनीवर असेल तर खूप खूप विचार करून अशा ठिकाणी हात घालावा. अशा सोसायट्यांची पुनर्विकास प्रक्रिया थोडी वेगळी आणि किचकट असते. आणि अनेक बिल्डर्स अशा सोसायटीचा पुनर्विकासात इंटरेस्ट घेत नाहीत.
७. पुनर्विकास झाल्यावर नवीन फ्लॅट किती मिळणार आहे याचा अंदाज घ्यावा. मूळ मालक अवाजवी माहिती देऊ शकतो, जी व्यवहार्य नसते. त्याला काहीही करून फ्लॅट विकायचा असतो आणि त्यातून बाहेर पडायचे असते. खरा प्रॉब्लेम असा असतो की किती वाढीव FSI मिळणार आहे? सभासदांना किती कार्पेट एरिया चा फ्लॅट मिळणार आहे ही माहिती सहजासहजी मिळत नाही. सोसायटीतील लोक ती देत नाहीत, PMC कडे गेलात विचारायला तर तो सोसायटीशी संपर्क साधा म्हणतो.
८. तेव्हा रिडेव्हलोपमेंट होईल या आशेवर जुना रिसेल फ्लॅट घेताना तुमची रिस्क पचनशक्ती किती आहे ते अभ्यासा, जिथे असा फ्लॅट आहे तिथल्या स्थानिक लोकांकडून अधिकाधिक माहिती काढा, जरी खरी माहिती मिळाली नाही तरी मिळालेल्या माहितीतील तफावत पाहून तुम्हाला काही अंदाज येईल.
९. आपल्या आर्थिक सल्लागाराशी अवश्य चर्चा करून घ्या.
वरील माहिती मी माझ्या व्यक्तिगत अनुभवातून शेयर करत आहे. वरील माहिती पुण्यातील अनुभवावरून घेतली आहे. कदाचित यात अजून अनेक मुद्दे वाढवता येतील. वाचकांनी ते अवश्य मला सांगावेत.
कौस्तुभ पोंक्षे
८००७६०५०८२