रिसेल घर घेताना ....

हल्ली नवीन फ्लॅट घेणे परवडत नाही, आणि परवडणारी घरे आवडत नाहीत. तेव्हा रिसेल फ्लॅट घेणे हा एक पर्याय असतो. रिसेल फ्लॅट घेताना काय काळजी घ्यावी याबाबत माझे काही परिमाणे मी ठरवली आहेत ती खाली देत आहे. ही यादी सर्वंकष नाही. पण किमान या गोष्टी तरी ड्यू डेलिगेन्स करून घ्याव्या असे माझे मत.
आपण रिसेल चे फ्लॅट्स जेव्हा बघतो तेव्हा फ्लॅट कसा आहे, ऍक्सेस कुठून आणि किती ठिकाणांहून आहे, इत्यादी गोष्टी बघतोच पण आपण आज इथे कागपत्रांबाबत बोलूयात.

१. सर्व प्रथम फ्लॅटचा इंडेक्स २. यावर तो फ्लॅट किती जणांच्या नावावर आहे हे समजते. यावर एकच नाव असेल आणि तो व्यक्ती हयात आणि कायदेशीर प्रक्रिया समजून घेण्यासाठी आणि पूर्ण करण्यासाठी शारिरीक आणि मानसिक दृष्ट्या सक्षम असेल तर काम बरेच सोपे होते. पण इंडेक्स २ वर एका पेक्षा जास्त नावे असली तर तो फ्लॅट विकायला त्या सर्वाना रजिस्ट्रार ऑफिसला येऊन खरेदी खत बनवताना हजर राहावे लागते. त्यासाठी इंडेक्स २ वर नाव असेलेले सगळे व्यक्ती हयात आणि कायदेशीर प्रक्रिया समजून घेण्यासाठी आणि पूर्ण करण्यासाठी शारिरीक आणि मानसिक दृष्ट्या सक्षम आहेत का ते पाहून घेणे. हयात नसतील तर मग त्यांचे वारस कोण, विल केलय का ? पॉवर ऑफ ऍटर्नी कोणाला दिलीये या भानगडी उत्त्पन्न होतात. यासाठी आपला स्वतःचा वकील नेमावा. त्याला योग्य ती फी देऊन तो आपल्या हिताचे काम करेल असे वकील नेमावे.
*नेमलेला वकील ज्याच्या कडून फ्लॅट विकत घेत आहेत त्याच्या ओळखीतले नाही ना हे शक्य तेवढे पाहावे.*

२. इंडेक्स २ नंतर चेन ऑफ डॉक्युमेंट्स सध्याच्या मालकाकडे आहेत ना हे विचारावे. चेन ऑफ डॉक्युमेंट्स म्हणजे तो फ्लॅट ज्या बिल्डरने बांधून पहिल्या मालकाला विकला, आणि मग अशी समजा त्या फ्लॅटची ३ विक्री होऊन सध्याच्या मालकाकडे त्या फ्लॅट ची मालकी आली आहे तर पूर्वीची सगळी खरेदी खते सध्याच्या मालकाकडे मूळ स्वरूपात हवीतच हवीत. ती नसतील तर काही तरी मेख आहे असे नक्की समजावे आणि वकिलाला सल्ला विचारावा.

३. बिल्डर जेव्हा पहिल्या मालकाला फ्लॅट विकतो तेव्हा तो त्या फ्लॅटची, तो फ्लॅट ज्या सोसायटीत आहे, ज्या जमिनीवर आहे त्याची, सॅंक्शन प्लॅन ची, अनेकोविध NOC च्या प्रती, फ्लॅट सोसायटी ज्या जमिनीवर आहे त्याची कागद पत्रे देत असतो. ती सर्व कागद पत्रे सध्याच्या मालकाकडे आहेत ना ते पाहावे. ही जर नसतील तर ती सहजासहजी मिळत नाहीत. Certificate of Occupancy​ आहे ना हे तर जरूर जरूर पाहावे.

४. विशेषतः मूळ जमीन शेत जमीन असेल आणि बिल्डरने ती NA [बिगर शेत जमीन] करून घेतली असेल तर त्याची प्रत नक्की घ्यावी. गुंठे वारीतील फ्लॅट्स बाबत अतिशय सावध असावे.

लक्षात घ्या : ७/१२ वर नाव असणे म्हणजे मालकी हक्क सिद्ध होत नाही. त्या साठी खरेदी खत, बक्षीस पत्र, सक्षेशन ऑर्डर ही आणि इतर काही डॉक्युमेंट्सचं मालकी हक्क सिद्ध करतात.

५. सोसायटी ज्या जमिनीवर आहे त्या जमिनीच्या प्रॉपर्टी कार्ड वर सोसायटीचे नाव आहे का ते बघावे. नसेल तर का नाही ते विचारावे.

६. सोसायटीचे कन्व्हेयन्स डीड झाले आहे ना ते पाहावे. नसेल तर का नाही ते विचारावे. विशेषतः ५ वर्ष पुढील सोसायटी असेल आणि कन्व्हेयन्स नसेल तर कसून चौकशी करावी. नवीन सोसायटी असेल तर कन्व्हेयन्स बरेचदा इन प्रोसेस असते, त्याची माहिती घ्यावी.

७. सध्याच्या मालकाकडे सोसायटीचे शेयर सर्टिफिकेट आहे ना ते नक्की करून घ्यावे. त्याच्या मागील बाजूवर फेरफार असतात ते नीट पाहून घ्यावे. त्यावर सध्याच्या मालकाचे नाव असलेच पाहिजे.

८. सोसायटीच्या जे आणि आय पुस्तिकेत सध्याच्या मालकाचे नाव आहे ना ते बघावे, नसेल तर का नाही ते विचारावे. सध्याच्या मालकाचे नाव सोसायटीच्या आय आणि जे पुस्तिकेत असणे आणि शेयर सर्टिफिकेट वर मागे त्याचे नाव असणे अत्यतंत आवश्यक आहे. आणि ते करून देणे ही सध्याच्या मालकाची जबाबदारी आहे.

९. mseb , पालिका कर चलनावर सध्याच्या मालकाचे नाव असलेच पाहिजे, जर नसेल तर ते लावून घेणे ही सध्याच्या मालकाची जबाबदारी आहे. ते काम त्याच्या कडून करून घ्यावे. म्हाडाच्या रिसेल फ्लॅट घेताना म्हाडाची माहिती असलेला वकील नेमावा.

१०. फ्लॅट आवडला की लगेच टोकन देऊ नये. आपल्या वकील कडून विसार पावती रीतसर करून घ्यावी. टोकन रक्कम अव्वाच्या सव्वा देऊ नये. अगदी नॉमिनल रक्कम असावी. टोकन दिल्यावर वरील सर्व कागदपात्रांच्या झेरॉक्स मालकाकडून घ्याव्या आणि आपल्या वकिलाला तपासणीसाठी द्यावा. लागलीच त्या फ्लॅटचा सर्च आणि टायटल रिपोर्ट काढायला वकिलाला सांगावे. विसार पावतीवर "जर डॉक्युमेंट्स बरोबर नसतील, आणि कायदेशीर बाबींमुळे जर फ्लॅट घेणे रद्द करायचे ठरले तर पूर्ण टोकन आपल्याला परत मिळेल असा उल्लेख असावा". याबाबत वकिलाचा सल्ला घेणे. विसार पावती केली की मग आपण कागदपत्रे हक्काने तपासायला मागू शकतो.
अग्रीमेंट टू सेल आणि खरेदीखत नीट पुन्हा पुन्हा वाचून घ्यावे, वकिलाला दाखवावे आणि मगच फायनल करावे.

११ . व्यवहारात मध्ये एजंट असेल तर त्याची जबाबदारी फक्त फ्लॅट विकणारा आणि घेणारा यांचा संपर्क करून देऊन पैसे घेणे एवढीच नसून व्यवहार पूर्ण आणि कायदेशीर होईल तोवर त्याची जबाबदारी आहे हे त्याला निक्षून सांगावे. बरेचदा एजंट [सगळे नाहीत] फ्लॅट विकणारा आणि घेणारा यांचा संपर्क करून देऊन मोकळे होतात. एजंटांचे कमिशन किती आणि कोण ते देणार ते आधीच विचारून घ्यावे. एकदा पूर्ण व्यवहार कायदेशीर झाला की एजंट ला त्याचं कमिशन न वाद घालता द्यावे. व्यवहार रद्द झाला तर काय तेही स्पष्ट करून घ्यावे. नंतर ही प्रकरणे खूप त्रास देतात आणि निस्तरणे अवघड होऊन बसते.

१२. फ्लॅटचे कार पार्किंग चा उल्लेख खरेदी खतावर आहे का ते बघावे. नसेल तर वकिलाचा सल्ला घ्यावा. अनेकदा पार्किंग वरून खुनापर्यंत प्रकरणे झालेली मी पहिली आहेत. कार पार्किंग मध्ये आपली कार सहज जाईल आणि बाहेर निघेल का ते पाहून घ्यावे.

१३. सोसायटीचे ऑडिट कुठवर पूर्ण झालेलं आहे त्याची माहिती घ्यावी, बहुदा ही माहिती सोसायटी देत नाही, पण विचारून पाहावे.

१४. शक्यतो फ्लॅट किमान या ना त्या कारणाने ३ वेळा वेगवेगळ्या वेळी जाऊन पाहावा. म्हणजे प्रकाश किती येतोय, जाण्या येण्याचा रास्ता कितपत गर्दीचा आहे ते बघावे, फ्लॅट मध्ये गेल्यावर नळ सोडून पाणी येतं ना ते बघावे, शेजारी कोण आहेत ते बघावे. सोसायटीच्या शेजारी मंगल कार्यालये, लॉन्स असेल तर त्यातील समारंभाचा आपल्याला कितपत त्रास होऊ शकतो त्याचा अंदाज घ्यावा. त्या सोसायटीत कोणी ओळखीचे राहत असेल तर त्यांच्या सल्ला घ्यावा.

१५. जर सोसायतीत टँकर ने पाणी पुरवठा होत असेल तर जरा सावध असावे. अशा सोसायटीत पालिकेकडून नळ यायला वेळ लागू शकतो. कारण सुज्ञास सांगणे न लगे.

१६. ३५ वर्षांपूर्वीच्या सोसायटीच्या बिल्डिंग मध्ये फ्लॅट घेत असाल तर बिल्डिंगचे स्ट्रक्चरल ऑडिट केले आहे का ते बघावे. शक्यतो इतक्या जुन्या इमारतीतील फ्लॅट घेणे टाळावे हे माझ्या अनुभवाने मी सांगतो.

१७. सोसायटी रेजिस्ट्रेशन सर्टिफिकेट हा एक महत्वाचा कागद आहे. त्याची झेरॉक्स प्रत मागून घ्यावी.

१८. जर तुम्ही प्राणीप्रेमी आणि पेट मालक असाल तर त्या सोसायटीतील काय नियम आहेत ते बघून घ्यावे. जर तुम्ही प्राणी प्रेमी नसाल तर सोसायटीतील भटके कुत्री , त्यांना खायला देणारे यांचे बरोबर तुम्ही अड्जस्ट होणार आहेत का हा विचार करून ठेवावा.

लक्षात ठेवा : पेटा चे कायदे प्राणी प्रेमींच्या बाजूने आहेत. आणि हा नंतर प्रचंड वादाचा विषय होऊन बसतो.

१९. सध्याच्या मालकाने आजवरचे mseb बिल, प्रॉपर्टी टॅक्स, सोसायटी देखभाल खर्च दिलाय ना ते बघावे.

२०. आपण इच्छुक असलेल्या फ्लॅट बाहेर शेजाऱ्यांनी काही सामान ठेवले आहे का? त्यांचे टेरेसचे शेड आपल्या फ्लॅट एरियात येत नाहीये ना हे बघून घ्यावे. जर असेल तर सध्याच्या मालकाला तो प्रॉब्लेम सोडवून द्यायला सांगावे.

२१. तुमच्या कडे तो फ्लॅट घ्यायला पूर्ण पैसे असले तरी sbi, सेंट्रल बँक , बँक ऑफ बरोडा अशा बँकेचे थोडे लोन घ्यावे. म्हणजे बऱ्याच वरील कागदांची स्क्रुटिनी होऊन जाते.

२२. सोसायटी ट्रान्सफर फी कोण भरणार ते आधीच ठरवून घ्यावे.

२३. फ्लॅट च्या वर लिकेज नाहीना ते पाहून घ्यावे. पावसाळा सुरु असताना फ्लॅट बघितला तर लिकेज चे प्रॉब्लेम लगेच समजतात.

[मी वकील नाही. अनुभवातून जे शिकलो ते दिलय. वरील माहिती ही मार्गदर्शक सूचना म्हणून घ्याव्या आणिआपल्या वकिलांचा सल्ला अवश्य घ्यावा.]

लक्षात ठेवा : फ्लॅट म्हणजे टीव्ही किंवा मोबाईल नाही की नाही आवडला की थोडा नुकसानीत विकून टाकला आणि दुसरा घेतला. एकदा इंडेक्स २ वर तुमचे नाव लागले की तो फ्लाटचा हार तुमच्या गळ्यात पडला. मग जे काही फायदे तोटे असतील ते तुमच्या गळ्यात पडतात ....

कौस्तुभ पोंक्षे